Driftsinntekter

312

NOK millioner

Resultat før skatt

40

NOK millioner

Egenkapital

1 401

NOK millioner

Egenkapitalprosent

41,7 %

Høydepunkter 2013

  • Videreutviklet organisasjonen og etablert struktur for videre vekst
  • Betydelige investeringer i oppgradering av bilanlegg
  • Startet arbeidet med regulering av Harbitzalléen 3-7 i Oslo
  • Sluttført 4-årig ENØK-prosjekt som senket MøllerGruppens energibruk med 7,5 gwh

Nøkkeltall

Her er nøkkeltallene for MøllerGruppen Eiendom.

Beløp i millioner 2013 2012
Driftsinntekter    
Driftsinntekter 312 248
Resultat    
Driftsresultat 111 106
EBITDA (inkl. resultat i TS) 249 172
Resultat før skatt 40 37
Årsoverskudd 14 27
Kapital    
Egenkapital pr. 31.12 1 401 1 399
Totalkapital pr. 31.12 3 359 3 155
Egenkapitalprosent 41,7 44,4
Rentabilitet    
Egenkapitalens rentabilitet %                          1) 1,0 2,2
Totalkapitalens rentabilitet %                          2) 3,6 3,9
Antall medarbeidere    
Antall medarbeidere 13 10
Totale lønns- og personalkostnader 23 20

1) Egenkapitalens rentabilitet: Årsoverskudd i prosent av gjennomsnittlig egenkapital.
2) Totalkapitalens rentabilitet: Resultat før skatter pluss finanskostnader (lånerenter) i prosent av gjennomsnittlig totalkapital.

Styrets beretning

VIRKSOMHETENS ART OG LOKALISERING

MøllerGruppen Eiendom er et eiendomskonsern eiet av MøllerGruppen AS.MøllerGruppen Eiendom eier de fleste anlegg knyttet til MøllerGruppen Bil sin virksomhet. Totalt utleid areal til MøllerGruppen Bil AS med datterselskaper er på 257 900 kvm, fordelt på hhv 153 900 kvm i Norge, 73 000 kvm i Sverige og 31 000 kvm i Baltikum. I tillegg har konsernet 72 100 kvm med annen næringseiendom, hovedsakelig i Norge og Sverige. Selskapets forretningssted er Oslo.

I 2010 ble det fastlagt en ny strategi, hvor målsettingen er å bygge opp en vesentlig portefølje av næringseiendom også utenom bilrelaterte bygg. Tanken bak dette er å skape et stabiliserende bein i tillegg til den mer volatile bilvirksomheten, som samtidig skal bidra til en langsiktig verdiskapning. For å realisere strategien er det satt av betydelig kapital, og eiendomsorganisasjonen er vesentlig styrket i løpet av perioden 2011 – 2013.

Møller Bil er konsernets største kunde, og kjøp, utvikling og salg av bileiendommer er en integrert del av virksomheten. En forutsetning for forhandleravtalene i Møller Bil er at salg og service av nye biler finner sted i lokaler som tilfredsstiller Volkswagen-konsernets standarder. Arbeidet med å oppgradere bileiendommene pågår kontinuerlig, og betydelige investeringer er gjennomført. I Norge og Baltikum er bilanleggene hovedsakelig i henhold til påkrevd standard, slik at investeringene de neste årene i hovedsak vil være knyttet til nyetableringer. I Sverige står derimot konsernet ovenfor omfattende ombyggingsprosjekter for å tilpasse anleggene til dagens krav. Totalt ble det i 2013 investert 147,9 millioner kroner tilknyttet bilvirksomheten.

MAKROØKONOMI OG RAMMEBETINGELSER

Med hensyn til forretningsområdets fremtidige utvikling, vil virksomheten avhenge av makroøkonomiske forhold. Eiendomssektoren er kapitalintensiv og nøkkelen til et eventuelt markedsskifte kan være investors tilgang på fremmedkapital. Vi forventer en stabil utvikling i alle de nordiske økonomiene, inkludert Baltikum, både på kort og mellom-lang sikt. Et stabilt marked virker attraktivt både for norske og internasjonale investorer, det avgjørende er å finne det riktige investeringsobjektet. Konsensus er at rentenivået holdes lavt i hele regionen i hele 2014.

Det har vært bra aktivitet i transaksjonsmarkedet i 2013, men de store transaksjonene har uteblitt sammenlignet med 2012. Med et volum i overkant av 40 milliarder kroner ble omsetningen 10 milliarder kroner mindre enn i 2012. Fra overgangen 2009/2010 har eiendommer i CBD områder som Aker Brygge, Vika og Barcode i Bjørvika gradvis steget i verdi som følge av synkende nivå for prime yield og stigende markedsleienivåer. Prime yield ved utgangen av 2013 var på 5,25 %, som er på linje med 2012.

Norsk økonomi og etterspørselen i kontorleiemarkedet i Oslo-området er påvirket av petroleumsindustrien. Flere leietagere relatert til offshore-sektoren har valgt å flytte til nye kontoreiendommer med bakgrunn i økt arealbehov. For årene 2012/2013 utgjør ferdigstillelsen av kontorbygg for oljerelaterte leietagere i Oslo, Asker og Bærum ca. 150.000 m².

Markedsleiene i Oslo har økt de siste to årene. Veksten har imidlertid medført økte tilpasningskostnader og krav fra leietakere som langt på vei har eliminert effekten av økte leienivåer for mer ordinære kontorobjekter. Unntaket er eiendommer med korte kontrakter, men med god beliggenhet. I tillegg har eiendomsselskaper og industrielle investorer fokusert på kontorobjekter med korte kontrakter som er velegnet for større ombygginger. Disse eiendommene har økt markert i verdi det siste året. Det er ventet at trenden med lav ledighet, lite nybygg og økte markedsleier vil fortsette inn i 2014.

Det har vært bra aktivitet i det svenske markedet i løpet av 2013, med bedre tilgang på fremmedkapital. Foreløpige tall for året viser et transaksjonsvolum på linje med 2012 som endte på 110 mrd SEK.  Markedet domineres av institusjonelle investorer med fokus på cash flow eiendommer innen segmentene kontor og handel. Det er lav ledighet, lite nybygg og et stabilt leienivå i CBD områdene på ca. SEK 4.500 per kvm. Det ventes at BNP veksten vil ligge på 1,5 – 2,5 % i perioden 2013/2014 og prime yield for kontoreiendommer i Stockholm ligger på 4,5 %.

Transaksjonsvolumet i de baltiske landene er fortsatt lavt der en ubalanse mellom kjøpers og selgers forventninger til markedspris begrenser antall transaksjoner. Med innføringen av euro i Estland fra 01.01.2011 og Latvia fra 01.01.2014 er landene ventet å bli mer attraktive for internasjonale investorer. Det ventes at BNP veksten vil ligge på 2 -3 % i 2014.

MøllerGruppen Eiendom har mange prosjekter på tegnebrettet og det forventes høy aktivitet i 2014. Selskapet vil fortsette å vokse med hovedvekt på kontor og handels- eiendommer.

REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET

Resultat
Driftsinntektene til MøllerGruppen Eiendom var på 311,9 millioner kroner i 2013 mot 247,7 millioner i 2012. Økningen skyldes nye investeringer, årlig husleieregulering samt en engangskompensasjon på 59,6 millioner kroner fra Møller Bil. Resultat etter skatt ble 14,1 millioner kroner i 2013 mot 26,6 millioner kroner i 2012. Resultatet er belastet med nedskrivning av eiendommer i Sverige og Baltikum på 80,7 millioner kroner i 2013, tilsvarende ble det nedskrevet for 21,8 millioner kroner i 2012. For øvrig har personalkostnader økt med 3,7 millioner kroner som følge av nyansettelser. Dette for å kunne realisere strategien om å vokse innenfor ikke bilrelatert eiendom.

Samlet positiv kontantstrøm fra operasjonelle, investerings- og finansieringsaktiviteter var på 24 millioner kroner i 2013. Kontantstrøm fra driften var på 114 millioner kroner. Netto utbetaling i forbindelse med investeringer i eiendom og tilknyttede selskaper var på 193,5 millioner kroner. Netto opptak av ny langsiktig gjeld var på 101 millioner kroner. 

Investeringer
Fokuset i 2013 har i stor grad vært prosjektering og regulering av konsernets utviklingseiendommer.

Det har også vært høy aktivitet knyttet til den bilrelaterte delen av virksomheten. Nye skade- og lakk verksteder har blitt ferdigstilt på Skedsmo og i Haugesund. Bilanlegget på Bjørkelangen ble solgt i juni. I Sverige ble nye Audi anlegg i Örebro og Västerås ferdigstilt i henholdsvis mai og september.

Pågående byggeprosjekter som ferdigstilles i 2014 er ombygning for VW i Örebro, nybygg for Skoda i Västerås og nybygg for VW i Vilnius, Litauen. I februar 2013 kjøpte vi 50 % av selskapet Fåbro Eiendom, som fører opp to bilanlegg på Mustad.

Finansiering
MøllerGruppen Eiendom er i hovedsak finansiert gjennom morselskapet, MøllerGruppen Eiendom AS. Selskapet fungerer som internbank overfor datterselskapene gjennom en konsernkontoordning. Datterselskapene i Baltikum og noen datterselskaper i Norge er finansiert direkte med ekstern gjeld.

Konsernet er finansiert med langsiktige pantelån på totalt 1 527 millioner kroner. I tillegg er det inngått avtale om pantesikrede trekkfasiliteter på til sammen 500 millioner kroner, hvorav 160 millioner kroner er trukket pr. 31.12.2013. Trekkfasilitetene benyttes til løpende drift, kjøp og utvikling av nye eiendommer. For kortsiktig likviditetsstyring er det etablert kassekreditt på 40 millioner kroner. Total netto rentebærende gjeld for eiendomsvirksomheten er på 1 645,7 millioner kroner pr 31.12.2013.

Eiendomsfinansieringen er basert på flytende rente, noe som gjør at konsernet er utsatt for risiko knyttet til endringer i rentenivået i Norge, Sverige og Baltikum. Denne risikoen sikres ved at det inngås langsiktige renteswap-avtaler for deler av gjelden. Ved utgangen av 2013 var 57 % av konsernets gjeld sikret med renteswap-avtaler.

MøllerGruppen Eiendom eier eiendommer i Sverige og i de baltiske landene, hvilket medfører valutarisiko. Finansieringen i de utenlandske datterselskapene gjøres enten direkte i bank lokalt eller internt fra MøllerGruppen Eiendom AS. Gjelden sikres ved at den tas opp i lokal valuta og/eller ved bruk av terminkontrakter ved intern finansiering. Både interne fordringer og terminkontraktene markedsvurderes løpende (mark-to-market). Ved årsskiftet var totalt sikret beløp 342 millioner SEK.

Eiendomskonsernet har betydelige leieinntekter fra andre selskaper i MøllerGruppen samt eksterne leietagere. Det vil alltid være en risiko forbundet med leietagernes evne til å innfri sine forpliktelser. Denne risikoen søkes kontrollert via lange leieavtaler med solide leietagere, samt i størst mulig grad diversifisering på leietagere. Historisk har tap på krav vært lave.

Pr 31.12. 2013 utgjør egenkapitalen for konsernet 1 401 millioner kroner, tilsvarende 41,7 % av totalkapitalen.

MøllerGruppen Eiendom AS
Holdingselskapet, MøllerGruppen Eiendom AS, hadde totale driftsinntekter i 2013 på 24,3 millioner kroner. Inntektene består hovedsakelig av utfakturert management honorar til datterselskapene. Resultat etter skatt ble på – 3,1 millioner kroner mot 47,2 millioner kroner i 2012. Nedgangen skyldes inntektsførte gevinster i forbindelse med salg av aksjer i 2012. Årets underskudd foreslås disponert som følger:

Overført fra annen egenkapital                                                             

3,1 mill. kroner
Sum disponert 3,1 mill. kroner



Forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn for avleggelsen av regnskapet for 2013, og styret bekrefter at denne forutsetningen er til stede for morselskapet og konsernet som helhet. Etter styrets mening gir det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende noter fyllestgjørende informasjon om selskapets drift og finansielle stilling pr. 31. desember 2013. Det har ikke inntruffet forhold etter årets slutt som er av betydning ved bedømmelsen av selskapet.

ARBEIDSMILJØ OG LIKESTILLING
MøllerGruppen Eiendom AS hadde pr 31.12.2013 13 ansatte, hvorav 2 kvinner. Arbeidsmiljøet i selskapet ansees som godt. I 2013 har det totale sykefraværet vært på 1,2 %, og det har ikke forekommet arbeidsulykker. I selskapet, som i konsernet for øvrig, foretas en løpende kartlegging av helse-, miljø og sikkerhetsforholdene i samarbeid med bedriftshelsetjenesten. Det er ikke gjennomført spesielle likestillingstiltak gjennom året.

YTRE MILJØ
Byggevirksomheten som MøllerGruppen Eiendom utfører, påvirker i utgangspunktet det ytre miljø. I samråd med engasjerte parter legges det derfor stor vekt på å avhjelpe eventuelle negative miljøeffekter i byggeprosjektene.

Eiendomskonsernet har gjennomført et enøk-prosjekt som ble startet opp i 2009 og avsluttet 31.12.2013. Målsetningen var å senke MøllerGruppens energibruk med 7,5 gwh. Dette ble oppnådd og vi har fått full støtte fra Enova.

Fra 1.1.2014 starter vi opp et nytt Enovaprosjekt som vil vare i 3 år, hvor målet er å senke energiforbruket med ytterligere 6 gwh. Fra årsskiftet 2013/2014 har vi innført energioppfølgingssystem for samtlige eiendommer i Norge og Baltikum. I Sverige vil systemet etter all sannsynlighet bli implementert i løpet av 2014.

Ved anbudsinnhenting på nybygg skal det innhentes anbud på A-bygg og BREEAM ”Very Good”, alternativt med opsjon på B-bygg og BREEAM ”Good”. Det skal settes krav til entreprenør om at denne skal fremlegge en plan for redusert energiforbruk i byggeperioden, samt en plan for 80 % kildesortering av avfall fra byggeplass. BREEAM-rådgiver og ENØK-rådgiver skal medtas i prosjektgruppen fra oppstart. I alle våre nybygg skal det kun benyttes vannbåren oppvarming.